부동산 투자할 때 챙겨야 할 건 한두 가지가 아니다. 지하철역이 가까운지, 교육환경이 괜찮은지 등 여러 요인을 따져야 하지만 이보다 더 중요한 건 세금이다. 아무리 집값이 많이 올라도 세금 부담이 커지면 매도할 때 막상 손에 쥐는 돈이 거의 없기 때문이다.

▶매년 6월1일 기준 재산세, 종부세 내야 부동산 세금 중 가장 눈여겨봐야 할 건 보유세다. 부동산 소유자는 매년 6월1일 기준으로 재산세와 종합부동산세를 내야 한다. 특히 올해는 공시가격과 종부세율이 급등한 만큼 세금 부담을 잘 따져봐야 한다. 만약 집을 구매할 계획이 있다면 과세 시점인 6월1일을 염두에 둘 필요가 있다. 과세기준일 시점에 주택을 보유한 사람이 재산세와 종부세를 내기 때문이다. 재산세는 주택 물건별로 과세한다. 종부세는 소유 부동산을 모두 합쳐 1주택일 경우 공시가격 9억 원, 다주택일 경우 6억 원 초과분에 대한 세금을 내야 한다. 잔금일 또는 등기접수일이 6월1일 전이라면 매수자가 보유세를 부담한다. 하지만 이 날짜가 6월1일 이후라면 과세기준일 당시 부동산을 소유한 매도자 부담이다.

공시가격 급등으로 종부세 부담이 커진 것도 부담이다. 정부가 올해 서울 아파트, 연립주택 등 공동주택 공시가격을 14.02% 올려 2007년 이후 상승률이 가장 높았다. 종부세율은 3주택 이상이거나 서울 등 조정대상지역 2주택의 경우 과세표준 6억~12억 원 구간이 0.75%에서 1.3%로 올랐다. 최고세율은 무려 3.2%에 달한다. 서울 강남권 고가 아파트 소유자의 경우 보유세 상한선 즉 1년 전 보유세의 50%까지 세금이 급증했다.

부동산 세금 부담을 줄이려면 배우자나 자녀에게 증여하는 것도 방법이다. 실제로 증여를 고민하는 자산가들이 부쩍 늘었다. 한국감정원 통계에 따르면 2018년 한 해 증여 건수는 11만1863건으로 2017년(8만9312건)보다 25%가량 증가했다. 이 중 서울 주택 증여 건수는 2만4765건으로 전체의 22.1% 수준이다. 전년 대비 증가율만 66.7%에 달했다. 월별로 살펴보면 다주택자 양도세 중과가 시행되기 직전인 3월(2187건)과 보유세 인상 논의가 시작된 6월(1402건)에 증여가 급증했다. 특히 종부세의 경우 인별 과세인 만큼 부부가 명의를 분산하면 과세표준이 낮아져 세금을 줄일 수 있다. 부부 간 증여 즉 공동명의는 10년 동안 최대 6억 원까지 증여세 공제 대상이 되기 때문이다.

손쉽게 증여세 부담을 줄이려면 ‘부담부증여’를 활용하는 것도 방법이다. 부담부증여란 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출처럼 부채도 함께 이전하는 방식이다. 전체 집값에서 부채를 제외한 금액에 대해서만 증여세를 낸다. 아무래도 전세가율, 즉 매매가 대비 전셋값 비율이 높을수록 절세 효과가 크다.

일례로 2주택을 보유한 다주택자가 시세 10억 원, 전세보증금 8억 원인 아파트를 자녀에게 부담부증여할 경우 전세금을 제외한 2억 원에 대한 증여세만 내면 된다. 부모 입장에서도 한 채를 증여하면 1주택자가 되기 때문에 추가 세금 부담을 낮출 수 있다.

다주택자 입장에서는 양도차익이 큰 주택부터 증여하는 것이 유리하다. 양도차익이 큰 부동산은 매도할 때 세금 부담이 만만찮기 때문이다. 이때 증여로 세 부담을 어느 정도 줄일 수 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “가족이 증여받는 만큼 향후 부동산 가치가 좋아질지, 양도세와 취득세 부담은 얼마나 될지 종합적인 세금 부담을 고려해야 한다”고 말했다.

[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]

[본 기사는 매일경제 Citylife 제681호 (19.06.04) 기사입니다]


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