김포국제공항을 품은 서울 강서구는 지난 몇 년간 서울에서도 가장 빠르게, 그리고 가장 많은 변화를 경험하면서 미래도시로 급성장했다. 공항로, 남부순환로, 올림픽대로, 신공항고속도로 등 사통팔달의 도로망과 지하철 5·9호선, 신공항철도까지 가세하며 서남 생활권의 교통 허브로 부상했다. 집값과 전셋값은 물론 오피스텔 같은 수익형 부동산 가격도 덩달아 올라 높은 인기를 끌었다.

특히 강서구의 중핵이자 신도시로 조성되는 마곡지구는 LG, 코오롱, 롯데를 비롯한 56개 기업이 입주를 완료하고 96개 기업이 입주 대기 중이다. 16만명 넘는 상주인구도 한강변 신상권의 탄생을 예고한다. 서울 변방 베드타운에서 전통 부촌인 목동 집값을 넘보는 동네로 변신하고 있다. 김포신도시, 산업단지, 자연공원이 완공되고 메디컬관광특구 조성이 끝나면 마곡을 비롯한 강서구의 앞날은 밝은 편이다. 구로디지털단지와 판교테크노밸리에 버금가는 성장동력을 확보하는 등 미래도시, 자족도시로서의 기능과 위상을 확고히 다졌다는 평가다.

미래가치를 높이는 요인으로 2020년 개통 예정인 김포도시철도를 비롯, 부천원종~홍대입구 전철(원종~화곡~홍대입구, 2023년 개통 예정), 김포연장선 등 교통망 호재와 마곡MICE복합단지 조성, 김포공항 주변 고도 제한 완화 등이 곳곳에서 진행되고 있다.

그렇다면 강서구에서 투자가치가 가장 높은 슈퍼아파트는 어디일까.

강서구에서 가장 투자가치가 높은 단지는 마곡동 ‘마곡엠밸리8단지’(총 531가구)다. 2016년 준공된 새 아파트다. 용적률이 179%로 강서구 평균 용적률(248%)에 비해 낮다. 같은 평형이라도 용적률이 낮으면 다른 아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓고 내재가치가 높다는 뜻이다. KB국민은행 시세 기준 전용 59.8㎡ 매매가격은 약 9억2000만원이다. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 5789만원 선이다.

최근 5년간 연평균 공시지가 상승률(4.7%)은 강서구 평균(4.11%)을 웃돈다. 같은 기간 매매가격 변동률은 연평균 19.2%로 강서구 평균(9.65%)보다 높고, 5년간 전세가격 변동률(연평균 14.59%)도 강서구 평균(7.84%)보다 높다. 정리하자면 이 아파트는 대지지분이 넓고 땅값 상승이 지속돼 내재가치, 수익가치, 미래가치 모두 탁월하다.

두 번째로 투자가치가 높은 단지는 가양동 ‘가양9단지’(총 1005가구)다. 1993년 준공된 일반 아파트다. 용적률(196%)은 강서구 평균보다 낮다. 전용 49.5㎡ 매매가격은 약 5억2500만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 5068만원 선이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 4.38%씩 상승해 강서구 평균보다 많이 올랐다. 5년간 매매가격은 매년 11.98%, 전세가격 변동률은 연평균 8.82%로 강서구 평균을 크게 웃돈다. 이들 주요 지표를 종합하면 가양9단지 역시 비교적 투자가치가 높다는 평가다.

세 번째로 꼽힌 방화동 ‘방화5단지’(총 1372가구)는 1994년 입주한 일반 아파트 단지다. 기존 용적률은 175%로 역시 강서구 평균보다 훨씬 낮다. 전용 49.8㎡ 매매가격은 약 4억5500만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 3963만원 선이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 2.28%씩 올라 강서구 평균 상승률보다 낮으나 매매가격 상승률(5년 평균 연 11.31%)과 전세가격 변동률(연평균 8.85%)은 강서구 평균보다 높다.

이 밖에 실수요자 입장에서 마곡동 ‘마곡13단지힐스테이트마스터’(1194가구), ‘마곡엠밸리5단지’(439가구), ‘마곡엠밸리14단지’(1270가구), 방화동 ‘마곡푸르지오’(341가구), 등촌동 ‘주공7·8단지’(각각 1146가구, 445가구) 등도 눈여겨볼 만하다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

[본 기사는 매경이코노미 제2003호 (2019.04.10~2019.04.16일자) 기사입니다]




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