서울 성동구는 마·용·성(마포·용산·성동구) 위용에서 알 수 있듯 강북권 핵심 지역이자 강남·북 모두 인접한 직주근접지다. 한강변 고급 주거지로도 손색없다. 최근 들어 갤러리아포레 등 고가주택이 급부상하고 성수·행당·금호동에서 재건축·재개발 사업이 추진됨은 물론 수제화거리, 도시재생(송정동), 뚝섬 재정비 계획 등 크고 작은 여러 도시개발사업이 동시다발적으로 진행되면서 몸값도 치솟고 있다. 이 때문에 강남 생활권 편익을 누리면서 주거 상향 이동을 꿈꾸는 중산층과 투자가치를 동시에 추구하려는 젊은 직장인 발길이 끊이지 않는다. 한마디로 최고급 주거지의 종착점을 향한, 가교 역할을 하는 매력적인 주거 입지라는 얘기다.

지난해는 전세를 끼고 집을 산 비율인 ‘갭투자 추정 비율’ 1위(76%)를 기록해 성동구 인기를 실감케 했다. 자산가치 측면에서 성동구만의 독특한 입지 환경과 특성, 재정비 등 도시계획상 호재는 높은 수익을 기대하게 하는 요인이다. 오를 때는 강남처럼 많이 오르고 내릴 때는 강북처럼 적게 내리는 이른바 ‘블루칩 아파트’가 성동구에 꽤 숨어 있다.

성동구 미래가치를 높이는 요인은 꽤 많다. 동부간선도로 지하화와 중랑천변 공원화 계획(2021년 착공 예정), 동북선 경전철 개통(2024년 완공 예정), 마장동 한전용지 복합개발, 전략정비지구, 도시재생사업 등 개발 호재가 풍부하다.

그렇다면 성동구에서 투자가치가 가장 높은 슈퍼아파트는 어디일까.

성동구에서 가장 투자가치가 높은 단지는 옥수동 ‘e편한세상옥수파크힐스’(총 1976가구)다. 2016년 준공된 새 아파트다. 용적률 208%로 성동구 평균 용적률(268%)에 비해 낮다. 같은 평형이라도 용적률이 낮으면 다른 아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓고 내재가치가 높다는 뜻. KB국민은행 시세 기준 전용 84.3㎡ 매매가격은 약 12억4000만원이다. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 7083만원 선이다.

최근 5년간 연평균 공시지가 상승률(20.25%)은 성동구 평균(4.43%)을 웃돈다. 같은 기간 매매가격 변동률은 연평균 27.96%로 성동구 평균(10.66%)보다 높고 전세가격 변동률(연평균 6.62%)은 성동구 평균(9.37%)보다 낮다. 정리하자면 이 아파트는 대지지분이 넓고 땅값이 꾸준히 올라 내재가치, 수익가치, 미래가치 모두 탁월하다.

두 번째로 투자가치가 높은 단지는 금호동2가 ‘신금호파크자이’(총 1156가구)다. 2016년 입주했으며 단지 용적률(217%)은 성동구 평균보다 한참 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 12억8000만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 7577만원 선이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 8.37%씩 상승해 성동구 평균보다 높다. 지난 5년간 매매가격은 매년 21.03%씩, 전세가격은 매년 19.71%씩 올랐다. 성동구 평균보다 훨씬 높은 수준이다. 이들 주요 지표를 종합하면 신금호파크자이 역시 비교적 투자가치가 높다는 판단이다.

세 번째로 꼽힌 성수동1가 ‘동아’(총 390가구)는 1983년 입주한 재건축 대상 단지다. 기존 용적률은 183%로 역시 성동구 평균보다 매우 낮다. 전용 96.2㎡ 매매가격은 약 10억5000만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 6772만원 선이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 3.5%씩 올라 성동구 평균 상승률보다 약간 낮지만 매매가격 상승률(5년간 연평균 13.16%)과 전세가격 상승률(같은 기간 연평균 16.39%)이 성동구 평균보다 매우 높다.

이 밖에 실수요자 입장에서 행당동 ‘행당서울숲푸르지오’ ‘대림e편한세상’, 하왕십리동 ‘센트라스1·2차’, 옥수동 ‘현대’ ‘한남하이츠’ 등을 눈여겨볼 만하다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

[본 기사는 매경이코노미 제2000호 (2019.03.20~2019.03.26일자) 기사입니다]




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