고양시는 집값과 땅값 상승률이 전국 혹은 수도권 평균 상승률보다 낮은 대표 지역에 속한다. 국토부가 올해 발표한 ‘표준주택 공시가격’ 자료에 따르면 전국 땅값은 9.13% 올라 10년간 최대 상승폭을 기록했다. 반면 고양시는 6.38% 올라 전국 평균 상승률보다 낮다. 특히 일산동구(4.62%)는 전국 최하위권이며 덕양구는 7.96%, 일산서구는 5.68% 각각 상승했다. 4월 말 발표될 예정인 아파트 공시가격도 이와 유사할 것으로 예상된다.

고양시 중에서도 덕양구 상승 배경은 삼송, 원흥, 지축, 향동지구 개발과 함께 스타필드, 이케아 등 대형 상업시설이 들어선 덕분이다.

분당·판교신도시를 품은 성남과 달리 일산을 포함한 고양시 집값 상승이 더딘 이유는 무엇일까. 일단 주변에 좋은 일자리가 풍부하지 않다는 점이 거론된다. 업무지구 중심인 강남 접근성이 떨어지고 지하철 등 대중교통도 3호선 하나에 의지해야 한다는 점도 주요 요인이다.

하지만 지금까지와 달리 향후 고양시 미래는 밝다. 고양은 인구 104만명의 경기북부권의 거점도시다. 미래도시로서 성장 잠재력이 큰 데다 파주, 의정부, 포천과 더불어 새로운 경제, 교통, 상업, 문화 중심지로 발돋움할 가능성이 높다.

고양시의 미래 가치를 높이는 요인은 여러 가지다. GTX-A노선(2019년 착공), 신분당선 서북부 연장선 추진, 일산테크노밸리 조성(2023년 완공 예정), 방송영상문화 콘텐츠밸리 조성(2022년 완공 예정), 고양장항 공공택지지구 조성(2021년 완공 예정), K컬처밸리 공연장과 호텔 신축, 능곡·대곡역세권개발사업 등 개발 호재가 풍부하다.

고양시에서 ‘투자가치’가 높은 아파트는 어디일까. 한국자산관리연구원 빅데이터 기반 부동산 예측 시스템 ‘살집팔집’을 통해 알아봤다. 고양시에서 가장 투자가치가 높은 단지는 대화동에 위치한 ‘성저3단지풍림’(총 534가구)이다. 1996년 준공된 아파트다. 용적률이 158%로 고양시 평균 용적률(205%)에 비해 낮다. 같은 면적이라도 용적률이 낮으면 다른 아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓고 내재가치가 높다는 뜻으로 해석할 수 있다. KB국민은행 시세 기준 전용 83.7㎡ 매매가격은 약 4억1000만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 2068만원이다.

최근 5년간 연평균 공시지가 상승률(2.49%)은 서울 은평구 평균(1.1%)보다 높다. 같은 기간 매매가격 변동률은 연평균 8.32%로 고양시 평균(5.03%)보다 훨씬 높고, 5년간 전세가격 변동률(연평균 8.18%)도 고양시 평균(7.66%)을 웃돈다. 정리하면 이 아파트는 대지지분이 넓고 땅값 상승이 지속되면서 내재가치, 수익가치, 미래 가치 모두 탁월하다고 평가된다.

두 번째로 투자가치가 높은 단지는 대화동 ‘장성마을2단지대명’(총 591가구)이다. 1995년 입주했으며 용적률(161%)이 낮다. 전용 61.6㎡ 매매가격은 약 3억4750만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 2170만원이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 0.96%씩 상승해 고양시 평균과 비슷하다. 반면 5년간 매매가격은 매년 9.85%, 전세가격 변동률은 연평균 9.62%로 고양시 평균보다 훨씬 높다.

세 번째로 꼽힌 화정동 ‘별빛마을청구현대7단지’(총 1136가구)는 1996년 입주한 단지다. 용적률은 179%로 역시 고양시 평균보다 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 5억4000만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 3015만원이다.

이 밖에 ‘삼송스타클래스’ ‘옥빛12단지신덕가든’ ‘문촌15단지부영’ ‘호수5단지청구’ 등도 눈여겨볼 만하다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

[본 기사는 매경이코노미 제1999호 (2019.03.13~2019.03.19일자) 기사입니다]




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