서울 은평구는 서울 도심권의 외곽 지역이다. 불과 2~3년 전만 해도 투자자로부터 변두리 취급을 받았다. 하지만 수도권광역급행철도(GTX) A노선이 확정되고 서울시 도시계획상 중요 관문 지역으로 부상하면서 주목받게 됐다. GTX A노선은 2023년 개통 예정이다. 서울역, 강남권으로 이동 시간이 절반 이상 대폭 단축된다. 고양 삼송·원흥지구나 파주로 가는 관문 중심지 역할을 톡톡히 해낼 것으로 기대된다.

지하철 3·6호선 등 대중교통망이 잘 갖춰져 종로·광화문을 비롯 상암디지털미디어시티(DMC) 등 업무 지역으로 접근하기 편리한데다 집값과 전셋값이 전체적으로 저평가돼 있다는 인식이 확산된 덕분에 최근 시세가 많이 올랐다. 지난 5년간 은평구 아파트값은 매년 평균 6.64%씩 올랐으며 연신내역 인근 상업지는 두 배 이상 폭등했다.

은평구 미래가치를 높이는 요인은 많다. 올해 착공한 GTX A노선은 물론 서부선 경전철(2028년까지 완공 예정), 수색차량기지 이전과 수색역 일대 복합단지 조성, 재개발 사업 등 개발 호재도 많다. 은평구 부동산은 향후 GTX A노선 개통 시점을 전후로 신설 역세권 상권과 주거 지역, 아파트 시장 역시 대 지각 변동을 겪을 것으로 보인다.

은평구에서 투자가치가 가장 높은 슈퍼아파트는 어디일까. 한국자산관리연구원 빅데이터 기반 부동산 예측 시스템 ‘살집팔집’을 통해 알아봤다.

2월 말 기준 은평구에서 가장 투자가치가 높은 단지는 진관동 ‘박석고개힐스테이트12단지’(총 660가구)다. 2009년 준공된 아파트로 용적률(186%)이 은평구 평균(221%)에 비해 낮다. 같은 평형이라도 용적률이 낮으면 다른 아파트에 비해 대지지분이 상대적으로 넓고 내재가치가 높다는 뜻이다. KB국민은행 시세 기준 전용 84.7㎡ 매매가격은 약 7억6750만원이다. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 3460만원 선이다.

최근 5년간 박석고개힐스테이트12단지 공시지가는 매년 평균 5.09%씩 올랐다. 은평구 평균(5%) 수준이지만 같은 기간 매매가격 변동률은 연평균 7.88%로 은평구 평균(6.64%)보다 높다. 전세가격 변동률(연평균 11.38%)도 은평구 평균(8.94%)보다 높다. 정리하자면 이 아파트는 대지지분이 넓고 땅값이 지속 상승해 내재가치, 수익가치, 미래가치 모두 탁월하다고 평가할 수 있다.

두 번째로 투자가치가 높은 단지는 진관동 ‘우물골두산위브7단지’(총 472가구)다. 2010년 입주했으며 용적률이 149%로 굉장히 낮은 축에 속한다. 이 아파트 전용 84.5㎡ 매매가격은 약 6억4000만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 2328만원 선이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 5.61%씩 상승했고 같은 기간 매매가격도 매년 6.93%씩 올라 은평구 평균을 웃돈다. 5년간 전세가격 변동률은 연평균 12.17%로 은평구 평균보다 매우 높다.

세 번째로 꼽힌 불광동 ‘북한산힐스테이트3차’(총 1185가구)는 2010년 입주한 단지다. 용적률은 216%로 앞의 두 단지보다는 높지만 여전히 은평구 평균보다 낮다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 6억9500만원. 건물 감가상각 후 대지지분 가격은 3.3㎡당 3757만원 선이다. 지난 5년간 공시지가는 매년 평균 4.79%씩 올라 은평구 평균 상승률보다 약간 낮다. 하지만 매매가격 상승률(5년 평균 연 6.86%)과 전세가격 상승률(5년 평균 연 11.25%)이 모두 은평구 평균을 웃돌아 주거 선호도가 높은 단지라고 할 수 있다. 이 밖에 실수요자라면 ‘박석고개힐스테이트1단지’ ‘북한산푸르지오’ ‘은평뉴타운제각말5-4단지’ 등도 눈여겨볼 만하다.

[고종완 한국자산관리연구원장]

[본 기사는 매경이코노미 제1998호 (2019.03.06~2019.03.12일자) 기사입니다]




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