올해 전국적으로 약 38만가구 안팎의 아파트가 분양될 예정이다. 무주택 실수요자라면 기존 재고 주택보다 분양시장을 통한 내집마련이 현명할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 견제와 청약 추첨제(75%)에서 확대된 무주택자 공급 비율, 확대된 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운 공급, 상반기 11만가구가량의 수도권 추가 신규택지 발표(수도권 3기 신도시) 등 실수요자의 분양시장 진입 문턱은 꾸준히 낮아지고 있다.

요사이 대구·광주·대전광역시를 제외한 지방 주택시장은 공급과잉, 미분양 우려와 함께 전세가격까지 조정돼 임차(전세)시장에 머무는 것이 좋겠으나 선호도 높은 서울·수도권은 장기적으로 집값이 물가 상승률 정도는 웃돌 것으로 전망된다.

무분별하게 청약시장에 접근해도 좋다는 의미는 아니다. 아파트 청약시장이 무주택자 위주로 재편되면서 분양가와 분양 면적에 민감해진 소비자가 상당하다. 분양가가 높아 주변보다 시세차익 기대가 낮은 아파트나 중대형 평형은 중도금 집단대출 규제(9억원 이상 아파트)와 맞물려 무주택 실수요자에게 철저히 외면받고 있기 때문이다.

실제로 올해 마수걸이 분양인 지난 1월 아파트 청약 결과를 살펴보면 전국 26개 아파트 1만1440가구 가운데 8개 사업지에서 미분양 물량이 발생했다. 즉 10개 사업지 중 3개 사업지(30.7%)는 청약 미달을 기록했고 8개 미분양 사업지 중 3개꼴로 수도권 사업지였다. 순위 내 청약 마감에 성공한 아파트별 평균 청약경쟁률은 최저 1.12 대 1에서 최고 34.96 대 1. 청약 선호도가 양극화된 감이 강하다.

따라서 성큼 다가온 봄 분양 성수기에는 수도권(지방은 대구·광주광역시 포함), 역세권, 중소형 평면(전용 85㎡ 면적) 트렌드를 중심으로 알짜 청약지를 꼼꼼히 선별하는 청약 전략이 유리하겠다. 올 3~6월 중 전국적으로 123개 아파트 단지가 공급(임대 포함)을 앞두고 있다. 총 11만5701가구 중 임대 물량을 제외한 7만4126가구가 일반에 공급될 예정이다. 3월 2만1887가구, 4월 1만3637가구, 5월 2만5251가구, 6월 1만3351가구가 일반분양 대상 물량이다. 이 가운데 4만5832가구가 서울·수도권에 몰려 있다.

50~60점대로 청약가점이 비교적 높은 예비 청약자라면 서울 강남권인 강남·서초구와 동작·영등포구 일대 한강변 정비사업지에서 일반분양 물량을 눈여겨봐도 좋다.

▶서울·수도권서 4만5832가구 공급

강남 4구에서 강남구 역삼동 개나리4차(499가구), 삼성동 상아2차(679가구), 서초구 방배동 방배그랑자이(758가구)를 필두로 아현·사당·여의도 등 청약 선호가 높은 역세권 정비사업 분양 물량이 속속 공급될 예정이다. 대부분 3.3㎡당 3000만~4000만원대의 높은 분양가가 예상되는 만큼 중도금 마련에 유의해야 한다. 재개발·재건축 등 정비사업지는 입주권 거래가 가능한 경우도 있으니 일반분양 청약과 매입 가치를 비교해 취사선택할 만하다. 청약가점이 낮다면 아예 청약통장이 필요 없고 로열층 비중이 높으며 급매물 사냥이 가능한 입주권 거래가 유리할 수 있다.

올 상반기 분양을 앞둔 수도권 주요 택지지구 가운데 위례신도시와 과천지식정보타운, 고양 덕은지구 등지의 공공분양 아파트가 매력적이다. 최근 정부는 공공분양 아파트의 분양가 공시 항목을 12개에서 향후 62개로 확대하는 법개정을 추진 중이다. 민간분양 사업지에 비해 공공택지는 저렴한 내집마련이 가능한 것이 매력이다. 공공분양은 토지를 소유한 LH나 SH가 직접 분양하기 때문에 땅값이 비교적 싸게 책정되고 분양가격을 저렴하게 매길 수 있어서다. 부동산 시장이 호황일 때는 민간 브랜드 아파트 대비 높은 시세차익을 얻을 수 있으며 시장이 침체기로 돌아서도 집값 하락 우려가 적다.

신혼부부라면 신혼희망타운을 노려도 좋겠다. 올해 공급할 1만522가구 중 6468가구가 수도권에서 공급된다. 2분기 서울 중랑구 양원지구 405가구를 필두로 3분기 경기 하남시 감일지구(510가구) 물량이 분양을 앞두고 있다. 청약 자격은 평균소득 120%(맞벌이 130%)에 순자산 2억5000만원 이하의 요건을 갖춘 결혼 7년 이내 신혼부부(한부모가족 포함)여야 한다. 분양형은 1.3%대 초저리 수익공유형 모기지를 이용할 수 있고 임대형은 분할상환형 전세자금대출과 결합해 입주가 가능하므로 주거비 부담을 상당히 낮출 수 있다.

그러나 민간이든 공공분양 사업지든 청약 시 주의할 점이 있다. 수도권은 인기 청약지일수록 분양 규제가 많다. 투기과열지구, 청약과열지구, 조정대상지역 등 규제 종류에 따라 적용되는 전매제한 기간과 청약 1순위 자격이 상이하다. 때로는 택지지구 규모나 전용면적 유형에 따라 지역우선공급 비중과 가점·추첨제 비중이 달라지기도 한다. 특히 개발제한구역을 해제해 조성한 공공택지는 주변 시세와 분양가의 차이에 따라 전매 규제, 실거주 의무 조건이 다른 경우도 있다. 소득·자산 기준, 보유 주택 수, 세대주 여부와 과거 5년 내 재당첨 여부, 분양·입주권 보유 여부 등 스스로 가려내야 할 청약 기준(허들)이 많다는 의미다.

일단 신혼부부, 노부모 부양, 다자녀 가구 등 특정 계층을 위한 특별공급을 잘 활용하되 청약 자격과 가산점 배정 기준을 숙지해 당첨 확률을 높이는 방법이 유효하다. 청약 전 분양 사업지의 입주자 모집 공고를 꼼꼼히 살피고 청약 자격을 정확히 파악하는 것이 중요하다. 분양가 9억원을 넘는 물량은 중도금 집단대출이 어려우니 자금 마련에도 유의해야 한다. 간혹 청약경쟁률이 높았던 분양 사업지라도 계약금 마련에 실패해 미계약되는 사례도 있으니 청약가점이 낮거나 당첨 가능성이 희박해진 1주택 교체 수요는 이런 미계약분을 노려도 좋겠다.

지난해 9·13 부동산 대책의 후속 조치로 12월 11일 굵직한 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정이 있었다. 혼인신고일부터 입주자 모집 공고일까지 주택을 소유한 적(시행일 이전 기존 주택을 처분하고 특별공급을 대기 중이던 신혼부부는 경과 규정을 통해 무주택 기간이 2년을 경과한 자에 한해 2순위 자격을 부여함)이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외되고 기존 주택 처분 조건으로 추첨제 아파트를 공급받은 1주택자는 입주 가능일로부터 6개월 이내에 반드시 기존 주택 처분을 완료해야 한다. 이를 이행하지 않으면 공급계약이 취소되거나 과태료를 물 수 있다. 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외하는가 하면 집이 있는 60세 이상 직계 존속을 모시는 자녀는 무주택 청약 자격이 유지되나 직계 존속을 부양가족으로 인정받을 수 없다는 점을 주의하자.

‘똘똘한 집 한 채’를 마련하기 위해 분양시장을 노크하는 실수요자의 분주한 움직임은 올해 봄 분양 성수기에도 지속될 것이다. 다만 청약 규제가 상당히 강화돼 있고 각종 호재로 무장한 인기 청약지 위주의 수요 쏠림(양극화) 현상은 계속될 것으로 보인다.

내게 맞는 청약 자격과 합리적 분양가, 미래가치 높은 입지 선정 ‘3박자’를 두루 갖춘 청약 전략이 필요하다.

[함영진 직방 빅데이터랩장]

[본 기사는 매경이코노미 제1998호 (2019.03.06~2019.03.12일자) 기사입니다]




[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]