최근 집값과 전세값이 하락세다. 그러자 불안해진 쪽은 전세 세입자다. 집값이 떨어지며 전세가격에도 못 미치는 ‘깡통전세’가 속출하기 때문이다. 실제 경기도 동탄에서는 수백 채를 갭투자한 이가 고의로 집을 경매에 넘겨 세입자가 떠안는 사태까지 벌어졌다. 세입자는 전세금을 반환 받지 못할까 걱정하며 ‘울며 겨자 먹기 식’으로 경매에서 자신이 살던 집을 사들이는 것이다.
결론부터 말하면 상환보증은 무조건 가입해야 한다. 은행에서 판매하는 전세자금대출을 크게 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)에서 보증하는데 상환보증은 모든 대출 상품에서 필수 요건이다.
상환보증에 가입하면 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못해 은행에 대출금을 상환할 수 없을 경우 보증기관이 세입자 대신 대출금을 상환해준다.
그러나 상환보증은 전세금을 100% 받는다는 의미가 아니다. 대출금은 ‘상환보증’으로 해결할 수 있지만 남은 보증금을 다 돌려받을 수는 없어서다. 전세금 돌려받을 걱정을 100% 덜고 싶다면 ‘반환보증’을 가입해야 한다.
예를 들어보자. 세입자가 반환보증이 포함된 전세대출을 받은 상태에서 전세 계약이 종료됐다. 그런데 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 않는다고 치자. 그러면 세입자는 계약 종료 1개월 내 보증기관에 보증금을 반환해달라고 청구하면 100% 돌려받는다.
처음 대출을 신청할 때 전세자금 안심대출을 이용하지 않았더라도 걱정할 필요는 없다. 주택도시보증공사와 서울보증보험에서는 전세 기간 중 반환보증만 별도로 가입할 수 있는 상품을 판매 중이다.
반환보증은 대출과 상관없이 가입할 수 있는데 최근 가입자는 급증하는 추세다. 지난해 전세보증금반환보증 가입은 총 8만9350건, 보증금액은 19조364억 원이다. 1년 전보다 모두 2배 이상 늘어났다. 2017년 전세금반환보증은 가입 4만3918건, 보증금액 9조4931억 원이었다.
가입할 수 있는 반환보증은 HUG의 전세보증금반환보증이나 서울보증보험의 전세금반환신용보험을 활용할 수 있다. 두 상품 모두 임대인 동의는 필요 없다. 계약기간이 만료되면 HUG나 서울보증보험으로부터 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 전세금 하락이나 임대인의 신용 문제에 따른 경매처분에도 걱정 없다.
가입 대상은 아파트는 물론 단독, 다가구, 연립주택, 주거용 오피스텔 모두 가능하다. 전세계약 기간 절반이 지나기 전에 가입해야 한다.
HUG의 전세보증금반환보증 대상 주택은 전세보증금이 수도권 7억 원, 수도권 외 5억 원 이하(전세금안심대출보증의 경우 수도권 5억 원, 그 외 4억 원 이하)에 대해서만 가능하다. 요율은 아파트 연 0.128%, 기타 연 0.154%다. 따라서 전세보증금이 3억 원이라면 연간 보증료는 38만4000원 정도다. 선순위 채권과 전세보증금 비율에 따라 최대 30%까지 할인해준다. HUG의 전세보증금반환보증은 시중은행에서 상담 및 가입이 가능하다.
서울보증보험 전세금반환신용보험은 아파트의 경우 전세보증금 제한이 없다. 일반주택은 10억 원 이하만 가능하다. 요율은 아파트 0.192%, 기타 0.218%로 다르다. 전세보증금이 7억 원 이하라면 HUG의 전세보증금반환보증이 유리하고, 7억 원을 넘는다면 서울보증보험의 전세금반환신용보험이 낫다.
[글 명순영 매경이코노미 기자 사진 포토파크]
[본 기사는 매일경제 Citylife 제664호 (19.01.29) 기사입니다]
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