취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세…. 부동산은 여느 재화에 비해 유독 내야 할 세금이 많다. 종류만 많은 것이 아니라 언제 어떻게 사고파는지에 따라 총액이 달라져 늘 민감한 이슈다. 단기간 공급량을 조절하는 것이 어려운 부동산 특성상 정부가 부동산 시장 과열이나 냉각을 막기 위해 자주 활용하는 수단도 세금이다. 새해에는 어떤 부동산세금제도가 달라지고 또 어떻게 절세해야 할까.

▶새해 달라지는 부동산세금제도

▷종부세 오르고 신혼부부 취득세 감면

2018년 9·13 부동산 대책에서는 종합부동산세(종부세) 개정안이 여럿 쏟아져 나왔다. 종부세 개정안에 따르면 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 세율은 0.5~2.7%로 확대된다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 세율이 확대된다. 세부담 상한도 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 각각 상향 조정된다.

2018년까지 연 2000만원 이하 주택임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 2019년부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정비율 등이 나뉘는데 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지된다. 반면 사업자등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 줄어든다.

또한 그동안 임대보증금 과세 때 배제됐던 소형 주택 기준이 기존 ‘전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하’에서 새해 ‘40㎡ 이하, 2억원 이하’로 좁혀진다. 단, 바뀐 기준은 2021년 12월 31일까지만 적용될 예정이다.

내집마련을 준비 중인 신혼부부라면 2019년이 좋은 기회가 될 것 같다. 2019년 1월 1일~12월 31일 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 절반만 내면 된다. 취득세 감면은 구축 주택이나 신규 분양 주택 모두 해당된다. 만약 이미 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우라면 2019년 중 입주해 소유권 이전을 마쳐야 혜택을 받을 수 있다. 신혼부부 기준은 만 20세 이상, 재혼 포함 혼인신고 후 5년 이내며 외벌이 신혼부부 소득은 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하여야 한다. 혜택을 받을 수 있는 주택 기준은 3억원 이하(수도권은 4억원 이하)면서 전용면적이 60㎡ 이하인 경우다.

단, 2019년부터는 사실혼 관계의 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다. 원래 ‘1가구’라 하면 같은 주소에서 생계를 함께하는 거주자와 배우자, 또 이들과 함께 구성하는 가족 단위를 말하는데 앞으로는 사실혼 관계인 동거인도 배우자로 동일하게 본다는 얘기다. 다주택 가구가 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해 위장이혼을 하는 사례가 다수 적발되면서 세법이 개정됐다.

2018년 12월 10일부터는 투기과열지구 내 3억원 이상의 주택 매매 실거래를 신고할 때 자금 조달·입주계획서를 의무적으로 제출해야 한다. 기존 주택 매매는 물론 민간·공공택지 신규 분양 계약, 분양권, 입주권 전매도 모두 신고 대상이다. 개정된 ‘자금 조달·입주계획서’에는 증여, 상속금액 기재란이 새로 추가됐다. 증여나 상속을 통한 투기 수요와 실수요를 구분하겠다는 취지인데 제출한 계획서상 자본 출처가 불분명하면 별도의 자금출처조사를 받을 수 있다. 자금 출처 상황에 따라 증여세가 부과될 수 있다. 제출하지 않거나 허위로 작성한 경우 각각 500만원, 거래금액의 2%의 과태료가 부과되며 신고필증이 발급되지 않는다는 점도 유의해야 한다.

▶부동산 절세 어떻게?

▷주택 증여 땐 빚도 함께 물려줘야

뭐니 뭐니 해도 새해 최대 화두는 2018년 개정된 보유세(종부세+재산세)다. 정부가 초고가 주택 보유자와 다주택자의 보유세를 강화하면서 부부 공동명의나 임대등록 등을 통해 종부세를 아끼려는 움직임도 부쩍 늘었다. 다만 공동명의나 임대등록을 하더라도 상황에 따라 더 많은 세금을 물어야 할 수도 있어 주의가 필요하다.

종부세를 아끼는 방법은 크게 부부 공동명의와 임대등록 두 가지다. 부부 공동명의가 종부세 과세표준을 낮춰 세금을 줄이는 방식이라면 임대등록은 주택 자체를 종부세 과표 구간에서 제외할 수 있어 다주택자에게 유리하다.

매매가격이 비싼 1주택을 보유했다면 공동명의를 이용한 절세 효과가 크다. 예를 들어 공시가격이 10억원인 A아파트를 보유했다면 2018년 종부세 24만9600원을 냈을 터다. 만약 이 아파트가 부부 공동명의였다면 각각 보유한 지분 공시가격이 비과세 범위인 5억원으로 낮아져 종부세가 부과되지 않는다. 공시가격이 15억원인 B아파트를 보유했다면 2018년 149만7600원이었던 종부세가 2019년 209만5200원으로 40% 오른다. B아파트가 공동명의였다면 2019년 종부세는 125만7382원에 그친다. 공시가격이 30억원인 C아파트는 어떨까. 이 아파트는 2019년 1620만7200원을 종부세로 내야 한다. 2018년보다 약 63% 오른 금액이다. C아파트 역시 공동명의였다면 1196만4132원으로 크게 떨어진다.

여기서 주의할 점. 한 사람 명의로 돼 있던 주택을 부부 공동명의로 바꾸는 경우 수천만원에 달하는 증여세와 취득세를 내야 해 종부세보다 더 큰 세금을 물어야 할 수도 있다. 예를 들어 앞의 A아파트(공시가격 10억원, 실거래 시세 17억4500만원)를 공동명의로 바꾸면 취득세만 약 3300만원에 달한다. 공동명의로 바꿔도 종부세 절감액은 매년 25만원이 채 안 된다. 공동명의를 통한 종부세 절감 효과는 기존 주택 명의를 바꾸는 것보다 주택을 새로 취득할 때 더 크다.

주택을 여러 채 보유했다면 임대등록이 종부세 절감에 유리하다. 임대등록한 주택은 종부세 과세 대상에서 제외돼 과세 대상 금액이 크게 줄어든다.

주택임대사업이 각종 부작용을 일으킨다고 판단한 정부가 2018년 9·13 대책을 통해 세제 혜택을 대폭 축소한 점은 아쉽다. 9·13 대책 이후 면적별로 취득세와 재산세가 면제 또는 감면되던 혜택이 줄어든다. 하지만 전문가들은 임대 의무 기간(장기일반 민간임대주택 8년, 단기 민간임대주택 4년)을 지킬 수만 있으면 여전히 주택임대사업자로 등록하는 것이 절세에 유리하다고 조언한다.

새해 새로 시행되는 분리과세가 대표적이다. 소득세법 개정안을 보면 임대주택사업자로 등록한 경우 주택임대소득 분리과세 시 적용하는 필요경비율이 70%에서 60%로 축소됐다. 그래도 임대주택 사업자등록을 안 했을 때 필요경비율 50%를 적용받는 것에 비하면 낫다. 다만 의무 기간에 묶여 주택을 사고팔 타이밍을 놓치는 단점은 있다. 이때는 단기와 장기 의무 기간을 잘 고르는 것도 방법이다.

보유세 개편안 발표 등 정부의 부동산 규제가 강화되자 아예 자녀에게 부동산을 증여하겠다는 주택 보유자도 있을 터. 이때 빚을 함께 증여함으로써 절세하는 ‘부담부증여’를 고려해볼 만하다. 부담부증여란 전체 재산가액에서 채무(보증금이나 대출)를 제외한 부분만 계산해 증여세로 산정하는 방법이다. 대신 증여를 한 사람은 채무에 대한 양도소득세를 부담해야 한다. 은행 대출이나 아파트 전세금은 모두 부채가 되기 때문에 보통 부담부증여를 활용하면 증여세가 적게 나온다.

예컨대 공시지가 10억원 아파트를 보유한 D씨가 있다. 아파트는 전세 보증금 3억원이 걸려 있으며 D씨는 아파트를 담보로 2억원의 은행 대출을 받은 뒤 부담부증여로 아들에게 물려줬다. 2억원은 D씨 생활자금으로 사용하면서 아들에게 아파트를 물려줬다. 아들은 총 세금을 얼마나 냈을까.

전세 보증금과 대출을 제외한 금액은 5억원. 인적공제 5000만원을 제하고 4억5000만원에서 20% 구간이니 내야 할 세금은 9000만원. 1000만원 누진공제를 빼고 자진 납세 5% 감세를 적용하면 7600만원이 증여세다. 여기에다 5억원에 대한 양도소득세와 취득세를 약 7000만원가량 납부했다. 총 납부한 세금은 1억4500만원. 만약 부담부증여를 활용하지 않았다면 증여세는 약 2억원이 됐을 터다. 부담부증여를 통해 D씨 가족은 약 5000만원 이상 세금을 절약했다.

[정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제1989·신년호 (2018.12.26~2019.01.01일자) 기사입니다]




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