정부가 3기 신도시를 확정, 발표하면서 신도시 파급 효과와 함께 신규 지하철 노선에 대한 관심이 높아지고 있다.

사실 신도시 성공 여부와 지하철은 서로 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 1990년대 초반 조성된 1기 신도시가 성공적으로 자리 잡았던 이유 중 하나는 이미 지하철 노선이 있거나 곧 완공 예정 지역에 만들어졌기 때문이다. 일산은 3호선(1985년 개통), 산본과 평촌은 4호선(1985년 개통) 이용이 가능했다. 중동과 분당도 신도시 조성과 함께 비교적 늦지 않은 시기에 분당선(1994년)과 7호선(1996년)이 개통했다. 반면 2기 신도시는 판교를 제외하면 아직도 교통망이 제대로 구축돼 있지 않아 실패했다는 평가를 받는다.

정부는 경기 남양주와 하남, 과천과 인천 계양 등 4곳을 3기 신도시로 선정하고 약 12만2000가구 공공택지를 공급하겠다고 밝혔다. 3기 신도시로 선정된 곳은 대부분 서울과 가까운 곳에 위치했다. 서울 과밀화 해소와 주택 공급 부족 문제를 해결하는 데 어느 정도 도움이 될 전망이다. 하지만 일각에서는 광역 교통망 구축이 선행되지 않으면 2기 신도시 실패를 답습할 수 있다는 우려의 목소리도 제기한다. 3기 신도시 선정에 따른 효과와 함께 중장기적 관점에서 광역 교통망 구축에 따른 수혜 지역을 집중 분석했다.



3기 신도시 어디에

남양주·하남·계양·과천에 12만호 공급

GTX 라인 따라 배치…서울 접근성 방점

국토교통부는 경기도 남양주와 하남, 인천 계양, 과천 등에 대규모 택지를 조성한다는 내용의 ‘2차 수도권 주택 공급 계획·수도권 광역교통망 개선방안’을 발표했다. 김현미 국토부 장관은 “100만㎡ 이상 대규모 택지를 4곳에 조성하고 서울 등은 중소규모 택지 37곳을 추가 공급할 예정”이라며 “총공급되는 주택은 15만5000가구”라고 말했다.

3기 신도시는 서울 접근성을 확보하기 위해 GTX 등 광역 교통망이 지나가는 지역을 위주로 선발했다. 총 4곳 중 3곳이 GTX 신설 노선과 가깝다.

가장 많은 주택이 들어서는 곳은 남양주 왕숙지구다. 남양주시 진접·진건읍과 양정동 일대(1134만㎡)에 총 6만6000가구가 들어선다. 이 지역에는 GTX B노선을 중심으로 자족용지 약 140만㎡를 조성해 기업과 문화시설을 유치하기로 했다.

과천시 과천동과 주암동, 막계동 일대에 조성되는 과천지구에는 약 7000가구를 공급한다. 과천지구는 최근 예비타당성 조사를 통과한 GTX C노선 인근에 위치했다. 과천시는 지하철 4호선 선바위역, 경마공원역, 대공원역 등 주변 가용면적의 47%(약 36만㎡)를 자족용지로 조성해 서울대공원, 국립과천과학관 등과 연계한 복합쇼핑테마파크 등을 조성할 계획이다.

하남 교산지구에는 천현동, 교산동, 춘궁동, 상·하사창동 일대에 3만2000가구가 들어선다. 교산지구는 서울 지하철 3호선 연장선이 들어선다. 3호선이 연장되면 수서역까지 20분, 잠실역까지 30분 소요된다. 아울러 단지 내 BRT(간선급행버스체계)를 신설해 출퇴근 시간을 단축기로 했다. 인천시 계양구 귤현동, 동양동, 박촌동, 상야동 등에 위치한 계양지구(약 335만㎡)에는 총 1만7000가구가 들어선다.

4곳 신도시 조성과 함께 국토부는 추가적으로 중소규모 택지 37곳을 지정해 3만3000가구 주택을 더 공급한다. 서울 도심에서만 총 32곳을 선정해 1만9000가구를 늘리겠다는 계획이다. 부천 역곡(5500가구), 고양 탄현(3000가구), 성남 낙생(3000가구), 안양 매곡(900가구)에서는 장기 집행 공원 부지를 활용한 중소규모 택지가 조성된다.

국토부는 택지 후보지가 대부분 훼손되거나 보존가치가 낮은 개발제한구역(그린벨트)이라고 설명했다. 국토부는 택지 입주 시 교통 불편이 없도록 2년 빨리 교통대책을 수립·시행할 방침이다. GTX A노선(파주 운정∼화성 동탄 83.1㎞), 신안산선(안산·시흥∼여의도 44.6㎞)은 조기 착공하고 예비타당성 조사를 통과한 GTX C노선(양주 덕정∼경기도 수원 74.2㎞)도 2019년 초 기본계획 수립에 착수해 이르면 2021년에 착공할 방침이다. GTX B노선, 계양~강화 고속도로는 2019년까지 예타 완료를 추진하고 신분당선 연장과 같은 입주민 재원분담 사업은 제도 개선을 통해 속도를 높인다.

3기 신도시 후보지에 대한 평가는 기대 반, 우려 반이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “신도시 후보지는 대부분 서울과의 인접성이 좋다”며 “하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 우수한 입지”라고 말했다.

전문가들은 3기 신도시가 성공적으로 자리 잡기 위한 필요 조건으로 광역교통망 조성을 첫손에 꼽는다. 정부는 최대한 빨리 GTX를 건설하겠다고 나섰지만 교통망 구축은 언제나 계획대로 되지는 않는다. 이들 노선이 계획대로 진행된다 해도 2025년 이후 완공이다. 반면 3기 신도시 택지는 2021년부터 주택 공급이 시작된다. 적어도 5년 이상 교통 문제에서 자유롭지 못하다는 뜻이다.



▶3기 신도시 입지 전반적으로 양호하지만

▷광역 교통망 구축과 기반시설 확보가 중요

3기 신도시를 또 다른 ‘베드타운(Bed Town)’으로 만들지 않는 것도 해결해야 할 숙제다. 교통망 확충이 서울과 직장·주거 근접성을 높이는 것이라면 장기적으로는 신도시 안에서 직장 출퇴근과 생활이 가능하도록 만들어야 살아남을 수 있다. 2기 신도시 중 판교만 유일하게 성공했다는 평가를 받는 이유는 테크노밸리 조성 등으로 직주근접이 가능한 도시를 만들었기 때문이다. 택지나 아파트를 분양할 때 직장과 학교, 기타 기반시설을 갖춘 상태에서 공급해야 보다 효과적이다.

기존 2기 신도시와 형평성 문제를 해결하는 것도 과제다. 국토부 발표에서는 3기 신도시 광역교통 대책이 제시됐지만 고질적인 교통난을 겪고 있는 2기 신도시를 위한 교통 대책 중 딱히 짚이는 것이 없다. 3기 신도시를 발표하면서 2기 신도시 주민의 불만은 커지고 있다.

3기 신도시는 서울 경계에서 2㎞ 떨어진 곳에 만들어진다. 반면 2기 신도시는 서울과 비교적 거리가 떨어져 있다. 지난 2003년 판교와 화성 동탄2, 파주 운정, 평택 고덕, 인천 청라, 김포 장기 등에 지정됐지만 판교를 제외하면 대중 교통망이 구축됐다고 보기 어렵다. 이 때문에 3기 신도시가 2기 신도시에 악영향을 미칠 것이라는 우려도 나온다. 계양테크노밸리는 김포신도시나 인천 청라에 영향을 줄 가능성이 높다. 화성 동탄이나 평택 고덕 등도 지하철 노선이 원활히 갖춰져 있지 않다. 한 부동산 전문가는 “신도시를 통한 주택 공급이 성공하기 위해서는 교통망을 어떻게 실효성 있게 확충하느냐가 중요하다”며 “주택 공급 확대는 환영하지만 기존 도시의 교통망 확충과 도심 재개발·재건축을 풀어주는 것이 중요하다”고 말했다.

황금노선 따라 수혜 지역은

퀸터플(5개 노선) 역세권 청량리…판교는 쿼드러플(4개 노선)

용산·고덕·연신내·신길 겹호재로 눈길

국토부가 GTX 조기 착공에 대한 의지를 밝히면서 소위 ‘황금노선’ 수혜 지역에 대한 관심이 모아진다. 향후 10년 동안 수도권 주변에는 GTX 외에도 실수요자에게 큰 도움이 될 수 있는 지하철 노선이 여럿 계획돼 있다.

신도시 건설처럼 단순히 집을 많이 짓는다고 해서 서울 집값 문제를 해결할 수는 없다. 교통망이 뒷받침되지 않는다면 인구 분산에 한계가 있다. 역세권 아파트는 지금처럼 부동산 시장이 불안정할 때 더 진가를 발휘한다.

▶단기 수혜 지역은(2020년)

▷5호선 연장선·김포도시철도 주목

가장 이른 시일 내에 완공 예정인 노선은 바로 분당선 연장선이다. 현재 분당선은 왕십리역을 시작으로 수원역까지 이어져 있다. 분당선 연장선은 왕십리역에서 청량리역까지 이어주는 노선이다. 시운전을 이미 시작했으며 2018년 12월 31일 개통한다. 시운전 결과에 따라 열차 일부를 연장 운행하고 안정화되면 완전 개통한다는 방침이다.

분당선 연장이 최고 호재로 작용하는 지역은 단연 청량리 일대다. 청량리 주변에 사는 주민의 가장 큰 어려운 점은 바로 강남 접근성이 원활하지 않았다는 점이다. 그동안은 중앙선을 타고 왕십리까지 이동한 뒤 다시 분당선을 타고 이동해야 했다. 왕십리에서 청량리로 분당선이 한 정거장 연장되면 청량리 주민은 강남 선릉역까지 15분이면 이동이 가능하다.

2019년 개통 예정인 노선 중 주목할 만한 곳은 5호선 연장선과 김포도시철도, 수인선 연장 노선이다. 아무리 늦어도 2020년 안에 개통이 확실시된다.

세 노선 중 가장 먼저 개통 예정인 노선은 서울 지하철 5호선 연장선이다. 일명 하남선이라고 부른다. 이르면 2019년 7월 개통을 목표로 한창 공사가 진행 중이다. 5호선 연장선이 주목받는 이유는 약 10만명이 거주하고 있는 미사강변신도시와 연결됐기 때문이다. 미사지구는 약 560만㎡ 부지에 3만8000가구, 9만4000명을 수용하는 대규모 택지지구다. 이미 많은 아파트가 들어서 있지만 지하철이 없어 출퇴근이 어려웠다. 미사지구와 하남시 덕풍동, 신장동 일대 5호선이 들어서면 서울 강동과 강북, 광화문 등 도심 방면으로 이동이 한층 수월해질 전망이다. 미사역에서 광화문역까지 걸리는 시간도 40분이 채 안 걸릴 것으로 예상된다.

2019년 12월에 개통하는 수인선 연장선도 주목할 만하다. 수인선 3차 구간이 개통되면 수원에서 안산, 시흥, 인천 남동 지역까지 환승 없이 이동할 수 있다. 지금까지 교통이 불편했던 시흥이나 안산, 서수원 일대 지역이 혜택을 입을 것으로 예상된다. 2019년에는 연장선이 아닌 새롭게 개통하는 노선도 있다. 바로 김포도시철도다. 김포시를 관통해 김포공항까지 이어지는 노선이다. 김포신도시는 환경이 쾌적하지만 인근 지역에 일자리가 부족하고 서울로 가는 교통이 불편했다. 서울로 출퇴근하려는 사람은 많지만 도로는 좁고 지하철이 없어 불편을 겪었다. 풍무나 고촌지구 등 비교적 서울과 가까운 지역을 중심으로 김포도시철도 개통에 따른 수혜를 얻을 전망이다.

▶중기적으로 주목할 노선은

▷GTX-A 일산·동탄서 강남 한달음

개통까지는 시간이 남았지만 착공을 눈앞에 뒀거나 첫 삽을 뜬 노선도 눈여겨볼 만하다. GTX A·B·C노선 사업이 탄력을 받으면서 경기도 주요 지역 부동산이 들썩이는 모습이다. 최고 시속 180㎞, 평균 시속 100㎞로 달리는 GTX를 이용하면 서울 출퇴근 시간이 대폭 줄어들기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “GTX 노선은 서울 인기 지역을 거치지만 교통 개선 효과는 외곽 지역일수록 크다”고 설명했다.

GTX 노선 중에서도 사업 속도가 가장 빠른 노선은 A노선이다. 파주 운정에서 일산~서울역~삼성역~동탄신도시(83.1㎞)를 연결하는 A노선은 2014년 2월 예비타당성 조사를 통과하고 2018년 4월 우선협상대상자 선정까지 마쳤다. 당초 2018년 말 조기 착공이 목표였던 만큼 빠르면 2023년 완공될 것으로 보인다.

경기 지역에서 GTX A노선 수혜지로 꼽히는 지역은 고양시(일산), 화성시(동탄) 등이다. A노선이 완공되면 지하철로 77분 걸리는 동탄~삼성 구간은 19분, 일산~서울역 구간은 52분에서 14분, 일산~삼성 구간은 80분에서 20분으로 소요 시간이 대폭 줄어든다.

서울에서는 은평구 연신내역 주변 지역 위상이 높아질 것이라는 기대를 모은다. 주변에 낡은 연립·다가구주택이 많아 주거환경이 좋지 않지만 이미 지하철 3·6호선이 지나는 연신내에 GTX역이 개통하면 재개발 사업이 속도를 내고 상권도 커질 전망이다. 일례로 대조1구역 연립주택 매매가가 2018년 들어서만 수천만~1억원가량 뛰었다는 것이 현지 공인중개사사무소에서 전하는 분위기다.

GTX A노선 외에 수년 내로 완공을 기대해볼 수 있는 노선은 신분당선 북부연장선이다. 신분당선 북부 연장 사업은 광교~분당~판교~강남역 구간을 신사역을 거쳐 용산까지 연결하는 7.75㎞ 길이의 광역철도 민자 사업이다. 1조6532억원 사업비가 투입되는 사업으로 신사~강남(1단계), 용산~신사(2단계) 구간으로 나뉘어 추진되고 있다. 이 중 강남~신논현~논현~신사역을 잇는 1단계(2.53㎞) 구간은 2017년 5월 착공해 활발하게 공사가 진행 중. 빠르면 2022년 개통을 앞두고 있다. 신사~동빙고~국립박물관~용산역을 잇는 2단계(5.22㎞) 구간 개통 시기는 빠르면 2025년이다.

신분당선 북부연장선 구간 중에서도 용산은 그간 강남으로 직결 노선이 없다는 단점이 해소돼 수혜 지역으로 꼽힌다. 신분당선이 완공되면 30분 이상 걸리던 용산~강남 이동 시간이 18분으로 크게 줄어든다.

서울 서남권역에서는 2022년 상반기 완공을 목표로 순항 중인 신림선 경전철이 기대를 모은다. 서울대 정문에서 여의도 샛강역을 잇는 신림선이 개통하면 신림동 일대부터 여의도까지 40여분 걸리던 이동 시간이 20분 이내로 단축된다. 구체적으로는 지하철 2호선 신림역, 7호선 보라매역이 지나는 신길뉴타운이 수혜지로 꼽힌다.



▶10년 장기 투자처는 어디?

▷청량리·수원·덕정…9호선 고덕

조금 더 멀리 내다본다면 예비타당성 조사를 통과한 GTX C노선 주변 지역도 수혜지로 꼽을 수 있다. 양주 덕정~경기도 수원 74.2㎞를 잇는 GTX C노선은 이르면 2019년 초 기본계획 수립에 착수해 이르면 2021년 말 공사를 시작한다. 기본계획 수립 후 시공사까지 선정하는 데 걸리는 시간을 감안한 기간이다. 김학렬 더리서치그룹 부동산연구소장은 “C노선 사업은 예비타당성 조사에서 비용 대비 편익 수치가 1.36으로 높게 나와 민간기업도 관심 갖고 참여할 만한 높은 사업성”이라며 “그만큼 사업이 순탄하게 진행될 가능성이 높다”고 내다봤다.

GTX C노선은 양주 덕정~청량리~삼성~수원 사이 10개 역을 잇는다. A노선과 비슷하게 정거장 주변 지역인 양주시 덕정동, 의정부시, 군포시 금정동 등이 대표 수혜 지역으로 꼽힌다. 특히 덕정역 인근 옥정신도시는 지하철은 물론 여의도나 광화문 등 서울 업무지구로 가는 광역버스가 충분히 갖춰지지 않은 상황이라 GTX C노선이 미치는 영향이 클 것으로 보인다.

GTX 외에는 지하철 9호선 4단계 연장 대상 지역에 대한 기대감이 높다. 9호선 4단계 연장은 보훈병원에서 고덕강일1지구 사이 3.8㎞ 구간에 4개 역을 개통하는 사업. 2018년 5월 한국개발연구원(KDI) 예비타당성 조사를 통과했다. 4단계 노선이 뚫리면 고덕동, 상일동에서 강남권까지 30분 안에 이동할 수 있게 된다. 9호선 4단계 노선 개통 수혜 지역으로는 고덕동·명일동·상일동 일대 고덕지구가 꼽힌다. 2017년 입주한 ‘고덕래미안힐스테이트’(3658가구) 전용 59㎡ 시세는 8억원 후반~9억원 후반에 형성돼 있다. 입주 초 7억원 미만 가격에 거래되던 아파트다. 2019년 입주를 앞둔 ‘고덕그라시움’(4932가구) 분양권도 9억원 후반대에 매물로 나와 있다. 고덕그라시움 역시 9호선이 개통할 5호선 고덕역에서 가깝다.

다만 9호선 4단계 사업은 예비타당성 조사 시기부터 진행 속도가 더뎠고 2027년 완공 목표로 진행 중이다. 당초 계획보다 착공 시기가 2년가량 지연됐다. 반면 지난 몇 년간 공급된 아파트 분양가에는 지하철 9호선 ‘프리미엄’이 상당 부분 붙어 있는 상태라는 점을 감안해야 한다.

▶지하철 투자 주의할 점은

▷긴 사업 기간과 GTX 요금이 변수

물론 황금노선을 따라 투자하는 것이 늘 정답을 제시하지는 않는다. 먼저 긴 사업 기간은 항상 변수가 될 수 있다. 전철망 구축은 일반적으로 오랜 시간이 걸린다. 예비타당성 조사 발표, 기본계획 수립 뒤에도 입찰 방법 심의, 기본·실시 설계 등 사업 절차가 많다. 착공에 들어가도 예산이 줄면 공사 기간이 늘어나는 경우는 허다하다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “GTX는 워낙 빠른 이동수단인 만큼 개통 효과가 예상보다 클 것으로 보인다”면서도 “예비타당성 조사는 사업의 첫 단계인데 남은 과정을 거치다 보면 보통 개통까지 10년 이상 걸린다는 점을 생각해야 한다”고 말했다.

GTX는 사업 기간 외에도 요금이 변수로 작용할 수 있다. 아직 요금이 책정되지 않았지만 편도 기준으로 5000원 이상 책정된다면 상당히 부담스러울 수 있다. GTX A, B, C노선이 예정대로 2025년까지 개통해도 지나치게 비싸면 사람들이 이용을 꺼릴 수 있다. GTX는 지하철이 아닌 평균 시속 110㎞가 넘는 기차다. 일반 도시철도(지하철)보다는 요금이 높은 수준으로 책정될 전망이다.

아직 정확한 요금이 책정되지 않았지만 2014년 예비타당성 조사에서는 약 3400원 수준(편도 기준)으로 책정됐다. 하지만 철도 업계 등은 최소 4000원은 받아야 사업 추진이 가능하다고 본다. 두성규 건설산업연구원 연구위원은 “GTX는 도시철도만큼 자주 운행되지 않는다”며 “편도 요금이 5000원 이상 부과되면 심리적으로 부담을 느끼는 사람이 많아질 수 있다”고 말했다.

[취재팀 = 강승태·정다운 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1989·신년호 (2018.12.26~2019.01.01일자) 기사입니다]




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