국토부, 10년임대 분양전환가격은 '감정평가금액'으로···입주민들 반발, 22일 청와대 앞 집회

정부는 내년 7월부터 차례로 분양아파트로 전환되는 10년 공공임대주택 12만가구의 분양전환가격을 ‘자치단체장이 정한 2인의 감정평가업자가 제시한 감정평가금액의 산술평균’으로 확정했다. 분양을 원하지않는 입주민들에 대해서는 선별적으로 최대 8년간 임차형식으로 거주할 수 있도록 했다.

국토교통부는 17일 △협의 및 분쟁조정 제도와 절차 △임대기간 연장 등의 내용을 담은 ‘10년 임대주택 분양전환 지원대책’을 발표했다. 국토부는 이런 내용을 담은 ‘공공주택 특별법’ ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 올해 안에 입법 예고키로 했다.

한국토지주택공사(LH)와 민간 사업자는 대출과 관련한 세부기준·방법·절차 등에 대한 자체 기준을 마련한다는 계획이다.

국토부가 이날 분양전환가격으로 정한 감정평가금액은 시세의 80~90% 수준으로 10년 공공임대주택 입주자들이 원하는 ‘최초 분양가격+적정이자’ 또는 ‘분양가 상한제 가이드라인 적용’과는 거리가 멀다.

<자료:국토교통부>

전국LH중소형공공임대아파트연합회는 이날 “정부가 내놓은 대책은 LH 등 사업자의 배만 불려주겠다는 것”이라며 반발했다. 연합회는 오는 22일 청와대 앞에서 적정 분양가 산정 촉구를 위한 2차집회를 열기로 했다.

■분양전환가격은 ‘감정가격’

10년 공공임대주택의 분양전환을 놓고 사업자와 입주민 간 갈등이 빚어진 것은 경기 성남시 분당구 판교의 임대아파트 분양전환 가격이 계기가 됐다. 판교신도시 아파트의 분양 당시 가격은 평당 1300만원 수준이었다. 그런데 최근 평당 3000만원 이상으로 크게 올랐다.

입주민들은 분양 당시 가격에서 적정한 이자를 보탠 수준으로 분양 전환을 기대했다. 그런데 사업자인 LH는 입주 당시 계약서에 못박힌 ‘분양하기로 결정한 날을 기준으로 2인의 감정평가업자가 평가한 당해 주택의 감정평가금액의 산술평균금액으로 선정한다’를 고수했다.

국토부도 “분양전환 가격 산정방식을 바꿔 달라”는 입주자들의 요구를 받아들이지 않았다. 분양전환 가격은 입주공고문 및 계약서에 따라 정했다.

국토부는 분양전환 가격에 대한 분쟁이 있을 경우 임대주택분쟁조정위 조정을 거치도록 했다. 그러나 분쟁조정위가 직접 분양전환가격을 수정 할 권한이 없다. 사업자과 임차인간 조정만 가능한 것이다.

국토부가 ‘골칫거리’를 지자체에 떠넘긴 것 아니냐는 비판이 나온다.

■사전 협의기간 1년으로 늘려

입주 전 사업자와 입주자간 사전협의를 위한 준비기간을 종전 6개월으로 1년으로 늘렸다. 이 기간 동안 사업자와 입주자는 분양전환 시기와 절차, 대금 납부방법, 주택 수선 및 보수 등 분양 전환과 관련된 내용을 협의한다.

국토부는 임대전환 아파트가 있는 지역의 시장·군수·구청장 등을 위원장으로 하는 ‘임대주택분쟁조정위원회’를 두어 △협의에도 불구 이견이 남아있는 사항 △분양전환가격 등에 대해 각 지자체장이 조정토록 했다. 조정은 말 그대로 사업자와 입주자간 이견에 대한 조정안을 제시하는 것이다. 조정이 이뤄지지 않을 경우 입주자가 선택할 수 있는 것은 민사소송 등의 방법이 있다.

■장기 저리로 금융지원

정부는 분양전환을 희망하는 임차인의 자금부담 완화를 위해 분양 대금의 일부에 대해 장기저리로 지원키로 했다. 대상은 임차인이 무주택자이고 해당 임차 주택이 전용면적 85㎡ 이하인 경우에 한해서다. 임대기간이 만료된 무주택자인 경우 주택담보대출인정비율(LTV)은 70%, 소득대비총부채상환비율(DTI)은 60%가 적용된다. 이렇게 되면 분양전환 자금조달 관련 어려움이 상당부분 해소될 것으로 예상된다.

■계속 임대 원하면, 최대 8년간 거주

임차인이 분양전환을 포기하고 임대기간 연장을 원할 경우, 선별 구제키로 했다. 대상은 입주자 모집공고시 주택가격 대비 분양전환 가격 상승률이 ‘최근 10년간 전국 아파트 가격 상승률(한국감정원 공표) 대비 1.5배 초과 주택’에 한해 적용된다. 또 임차인은 “임대연장 종료시 분양전환 받지않겠다”는 서약을 해야 한다. 임차인은 주택이 없어야 하고, 임차주택 규모도 전용 85㎡ 이하만 가능하다.

임차기간은 4년간 가능하고, 영구임대주택 입주자격을 갖추면 최대 8년간 계속해서 살 수 있다.

■분양전환 대상 전국 12만가구

10년 분양전환 공공임대는 LH와 민간 건설사가 주택도시기금을 지원받아 공공택지에 건설한 임대주택으로 2003년 도입됐다. 2006년 판교신도시를 시작으로 공급돼 현재 남아있는 아파트는 전국적으로 LH 6만6000가구, 민간건설사 5만4000가구 등 12만가구다. 지역별로는 서울 등 수도권에 5만6000가구, 지방에 6만4000가구다.

분양전환 시기별 대상 임대주택은 내년에 5000가구, 2020년에 2000가구, 2021년에 1만8천가구, 2022년 5만구가 등이다.

10년 임대