소액 자금으로 아파트를 갭투자해 시세차익을 노리는 이들이 많았지만 대출 문턱이 높아지고 실거주 요건이 강화되면서 더 이상 갭투자가 쉽지 않은 상황이 됐다. 그럼에도 여전히 갭투자를 노리는 수요자가 적잖다. 지금 갭투자를 해도 괜찮을까.
하지만 최근 들어 분위기가 달라졌다. 정부가 갭투자를 막기 위한 대출 규제를 쏟아낸 데다 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 떨어지면서 갭투자에 적신호가 켜졌다.
KB국민은행 주택가격동향조사에 따르면 지난 9월 서울 아파트 전세가율은 61.7%로 집계됐다. 8월(64.3%) 대비 2.6%포인트 떨어져 2014년 1월(62.1%) 이후 4년 8개월 만에 가장 낮은 수치를 기록했다. 아파트 매매가가 급등한데 비해 전셋값 상승세는 주춤해 전세가율이 떨어진 것으로 분석된다. 실제로 ‘갭투자 성지’로 불렸던 서울 성북구 길음뉴타운9단지래미안 전용 59㎡의 경우 매매 실거래가가 6억8000만 원 안팎인데 비해 전세금은 4억3000만 원 수준에 그쳐 매매가와 전세금 차이가 2억5000만 원으로 벌어졌다. 전세가율이 떨어질수록 매매가와 전세가 격차가 벌어져 갭투자 부담은 커질 수밖에 없다.
▶역세권 소형은 여전히 기회
정부 규제도 갭투자 환경을 악화시켰다. 올해부터 신DTI가 적용되면서 다주택자들이 추가 대출을 받기 어려워졌다. 주택담보대출을 2건 이상 받은 사람의 DTI를 산정할 경우 기존 주택담보대출 원리금 상환 부담을 전액 반영하기 때문이다. 정부는 매매뿐 아니라 전세대출도 틀어막았다. 주택금융공사, 주택도시보증공사 등 보증기관이 전세대출을 보증할 때 2주택 이상 다주택자의 신규 보증을 제한하기로 했다. 그동안 다주택자들이 전세자금대출을 받아 전세로 거주하면서 여유자금으로 갭투자를 하는 경우가 많았지만 앞으로는 쉽지 않게 됐다.
다주택자가 아닌 1주택자, 무주택자 역시 갭투자로 큰돈을 벌기 어려워졌다. 양도세 비과세 실거주 요건이 강화됐기 때문이다. 9억 원 넘는 주택을 보유한 1주택자가 집을 팔 때 양도세 감면 혜택을 받으려면 해당 주택에 2년 이상 실거주를 해야 한다.
시세차익을 노리고 무리하게 갭투자에 나설 경우 집값, 전셋값이 동반 하락하면 낭패를 우려도 크다. 주택을 팔자니 양도세 폭탄을 맞아야 하고, 버티자니 전셋값 하락에 재계약할 때 전세보증금 마련이 쉽지 않다. 아파트 입주물량이 늘면서 전셋값이 떨어질 경우 전세 계약이 끝나면 보증금 일부를 세입자에게 돌려줘야 하는 등 ‘역전세난’ 우려도 크다.
그럼에도 갭투자하려면 전세가율이 높은 지역에 위치한 입주 10년 안팎의 역세권 소형 아파트가 유리하다. 서울에서는 중랑, 구로구 일대에 갭이 1억~2억 원 수준인 아파트가 꽤 많다. 실수요가 탄탄해 전세가가 잘 떨어지지 않고 비수기에도 거래가 많은 단지를 선별하는 것도 방법이다.
[글 김경민 매경이코노미 기자 사진 매경DB]
[본 기사는 매일경제 Citylife 제652호 (18.11.06) 기사입니다]
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