서울 여의도 시범아파트 주민들이 잔뜩 뿔났다. “단지 노후화로 주민 안전이 위협받고 있다”며 지난 10월 17일 서울시청 앞에서 재건축 사업 진행을 촉구하는 집회를 열었다. 1971년 준공해 입주 48년 차인 이 아파트는 지난해 6월부터 재건축을 추진해왔지만 사실상 재건축이 스톱된 상태다. 서울시가 여의도를 통합 개발하겠다는 마스터플랜을 전면 보류하면서 정비사업도 발목이 잡혔기 때문이다.
문재인정부가 최근 급등한 집값을 잡으려 온갖 규제를 쏟아내면서 부동산 시장이 시끌시끌하다. 집값 안정을 위해 필요한 규제라지만 곳곳에서 부작용이 속출하고 있기 때문이다. 연식이 너무 오래돼 거주환경이 최악인데도 재건축이 한없이 지연되는가 하면 강력한 대출, 청약 규제로 정작 실수요자는 내집마련에 어려움을 겪는다. 고가 주택 1채를 보유했다는 이유만으로 세금 부담을 대폭 늘리면서 은퇴세대 불만도 크다. “마땅한 수입이 없는데도 세금 폭탄만 안겼다”며 볼멘소리가 쏟아져 나온다. 지나친 규제로 오히려 부동산 시장에 혼란을 주는 ‘규제의 역설’이다.
문재인정부 들어 가장 강력한 부동산 규제 중 하나로 재건축 규제를 빼놓을 수 없다. 재건축 가능 연한인 30년을 훌쩍 넘겨도 정부, 지자체의 규제 탓에 재건축 사업이 한없이 지연되는 모습이다.
앞에 사례로 든 시범아파트는 지난해 6월 한국자산신탁을 사업시행자로 지정해 신탁방식 재건축을 추진해왔다. 하지만 서울시가 여의도, 용산을 통개발하는 마스터플랜을 보류하면서 사업이 난항을 겪는 중이다. 올 6월 서울시 도시계획위원회 정비사업 계획 관련 심의에서 보류 결정을 받았다.
시범아파트 외에도 여의도 일대 재건축은 사실상 ‘올스톱’된 상태다. 시범아파트와 비슷한 시기에 정비구역지정안을 제출한 여의도 공작아파트도 마찬가지로 보류 결정을 받았다. 서울시가 “마스터플랜이 나온 뒤 개별 단지 재건축 계획을 심의하는 것이 적절하다”고 판단했기 때문이다. 여의도에서 재건축을 추진 중인 단지는 12곳. 아직까지 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 곳은 한 곳도 없다. 부동산 업계 관계자는 “정부가 집값 급등 원인으로 서울시 마스터플랜을 지목하면서 서울시가 여의도 재건축 심의를 전면 보류하는 분위기다. 애꿎은 규제로 준공 50년가량 된 아파트 재건축조차 막히면서 시민들이 불편을 겪는 중”이라고 말했다.
서울 강남권도 분위기가 좋지 않은 것은 마찬가지다. 송파구 잠실주공5단지는 연내 도시계획위원회 수권소위원회 통과가 불투명한 상황이다. 이 단지는 빠른 재건축 추진을 조건으로 국제설계공모를 진행했다. 지난 6월 총회에서 공모 1등작인 조성룡 건축가의 설계안을 우선협상대상으로 선정했다.
이에 조합은 서울시 수권소위원회 상정을 요청했지만 서울시는 별다른 반응이 없다. 잠실주공5단지 내 신천초 부지 기부채납을 두고 서울시와 교육청이 대립 중인데 이 문제부터 해결돼야 한다는 입장이지만 업계 시각은 다르다. “집값 상승 우려에 재건축 속도를 일부러 늦추는 것”이란 분석이 적잖다. 대치 은마아파트 정비계획안 역시 서울시 도시계획위원회 심의에서 네 번이나 고배를 마셨다.
양천구 목동 신시가지아파트 1~14단지는 정부의 안전진단 기준 강화로 재건축에 제동이 걸렸다. 안전진단은 재건축 사업 추진을 위한 첫 단추다. 국토교통부는 무분별한 재건축 사업 추진을 줄인다는 취지로 올 초 안전진단 평가 항목 기준을 조절했다. 주거환경 평가 비중은 낮추고 건물 구조 안전성 평가 비중을 높여 노후 단지라도 구조 자체에 문제가 없으면 재건축이 어렵도록 했다. 이 때문에 안전진단 통과가 어려워지면서 목동 주민들은 ‘재건축 안전진단 정상화’를 촉구하는 서명운동을 벌이기도 했다. 비강남권 노후단지 주민 모임인 ‘비강남차별저지국민연대’는 성명서를 통해 “정부가 안전진단을 강화해 주민 안전을 위협하고 쾌적한 거주 보장의 권리를 빼앗았다. 준공 30년이 지나면 안전진단을 통한 재건축이 가능하도록 도시·주거환경정비법을 개정해야 한다”고 주장했다.
▶공급 늘린다더니 언제?
▷분양가 규제에 신규 분양 줄줄이 연기
서울 주요 단지 재건축이 줄줄이 지연되면서 머지않아 부동산 시장이 공급 부족에 시달릴 것이란 분석도 나온다. 서울에서는 재건축, 재개발을 제외하면 마땅한 공급 부지가 없는 만큼 공급 물량 확보를 위해서는 재건축 진행 속도가 중요하기 때문이다. 다주택자 양도소득세 중과 등 규제 영향으로 아파트 매물도 크게 줄었다. 잇따른 청약 규제와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 제한으로 예정된 주택 공급마저 줄줄이 연기되고 있다.
부동산114에 따르면 올 들어 서울에서 진행된 민간분양·민간임대 물량은 총 1만6917가구다. 당초 올해에만 5만7208가구가 공급될 예정이었지만 연초 목표치의 30%에도 미치지 못했다. 11월 청약제도 변경을 앞두고 HUG의 분양보증 심사가 줄줄이 미뤄진 탓이다.
올해 남은 서울 분양 예정 물량은 10월 6312가구, 11월 5443가구, 12월 1만1509가구로 총 2만3264가구다. 하지만 이미 10월 예정 단지 일정이 대거 미뤄졌고 연내 모두 분양이 이뤄진다고 해도 연초 목표치의 70%에 겨우 턱걸이한다. HUG의 보증서류 접수와 심사 과정(통상 1개월 소요)을 감안하면 이들 단지는 내년에나 분양에 나설 가능성이 높다. HUG는 최근 경기권에서도 위례·판교·과천 등 세 지역에서 분양을 준비 중이던 건설사에 ‘분양보증 심사 연기’를 통보했다.
주택 공급 확대 정책의 핵심은 330만㎡ 이상 3기 신도시 4~5곳 추가 조성이다. 3기 신도시에서 나올 주택 물량은 총 20만가구다. 국토교통부는 또 수도권 공공택지 17곳을 개발해 3만5000가구를 공급한다는 계획이다. 새롭게 공개된 공공택지는 서울 옛 성동구치소 자리와 개포동 재건마을 등 11곳, 경기는 광명 하안2, 의왕 청계2, 성남 신촌, 시흥 하중, 의정부 우정 등 5곳, 인천은 검암 역세권이다. 정부가 신도시 건설과 대규모 공공택지 개발을 공급 해법으로 내놨지만 얼마나 효과가 있을지는 의문이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “대규모 택지는 개발하고 본격적으로 주택을 공급하기까지 10년 가까이 걸리는 만큼 실수요자가 집값 안정을 체감하기까지는 시간이 걸릴 수밖에 없다”고 분석했다.
전문가들은 가뜩이나 주택이 부족한 서울에서 계획된 공급 물량이 제때 분양되지 않으면 그 여파가 집값 상승으로 이어질 것으로 우려한다. 최근 주택산업연구원 주최로 열린 ‘주택시장 현황 분석 및 발전 방안 모색’ 세미나에서도 비슷한 분석이 나왔다.
주택산업연구원에 따르면 서울 아파트 수요는 연평균 4만가구 수준이나 공급량은 3만1000가구에 불과하다. 2012년부터 지난해까지 6년간 누적된 서울 아파트 부족량은 약 5만4000가구에 이른다. 물론 같은 기간 동안 다가구·다세대주택 등 비(非)아파트 공급량이 크게 늘기는 했지만 선호도 높은 아파트가 여전히 부족한 상황이다. 김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장은 “서울처럼 공급이 부족한 지역에서는 재개발·재건축 활성화를 통해 공급을 늘리고 금융·세제 규제를 완화하는 대책이 필요하다”고 말했다.
재건축 규제뿐 아니라 부동산 세금 인상을 두고서도 말들이 많다. 정부는 ‘9·13 대책’을 통해 종합부동산세 등 보유세 부담을 대폭 높이기로 했다. 종부세율을 최고 3.2%까지 올리는가 하면 공시가격을 실거래가 수준으로 높일 계획이다. 종부세 적용 기준인 공정시장가액비율(과세표준액을 계산할 때 적용하는 공시지가 비율)을 현행 공시가의 80%에서 2022년 100%까지 인상한다. 집값이 급등한 만큼 이를 공시가격에 반영하면서 보유세를 크게 늘리겠다는 취지다.
하지만 공시가격이 높아지면 다주택자뿐 아니라 실수요 1주택자 부담도 커질 수밖에 없다. 공시가격이 오르면 부동산 보유세뿐 아니라 건강보험료도 함께 올라간다. 투기 의도 없이 오랜 기간 같은 집에서 살아온 은퇴세대로서는 마땅한 수입이 없어 부담이 커질 수밖에 없다. “투기 수요를 막기 위한 대책이라지만 애꿎은 실수요자가 피해를 본다”는 것이 전문가들이 한결같이 전하는 얘기다.
▷올해만 4번 수정…‘금수저’ 배불리기?
지난 9월 21일 무주택자의 청약 당첨 기회를 확대하는 내용을 골자로 한 9·13 대책 후속 조치 발표 이후 아파트 분양 시장에서는 혼선이 커졌다. 주택청약제도가 너무 자주 바뀌고 복잡해진 탓이다. 이에 따라 실수요자가 피해를 볼 것이란 우려도 나온다.
청약 관련 규정은 지난해에만 7번, 올해는 4번이나 바뀌었다. 제도가 수정될 때마다 가점제 등 새로운 내용이 더해지며 제도가 복잡해졌다. 문제는 이 기간 무주택 기간이나 청약가점을 잘못 계산하는 등 단순 실수로 인한 부적격 당첨자가 크게 늘었다는 점이다.
민경욱 자유한국당 의원이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 올 1~8월 아파트 청약 부적격 당첨자는 총 9488명이었는데 이 중 청약가점, 세대주 여부, 무주택 기간 등 가점 항목을 잘못 계산해 당첨이 취소된 경우가 7000건, 전체의 73.8%였다. 지난해(66.5%), 2016년(65.7%)에 비해 단순 실수로 인한 부적격 당첨자 비율이 늘었다. 이들은 청약 당첨이 취소될 뿐 아니라 최대 1년간 재당첨이 금지된다. 각종 청약 정보 커뮤니티에서는 “정부가 청약제도를 복잡하게 만들어놓고 책임은 선의의 청약자가 부담한다”는 불만과 함께 “차라리 본인인증을 통해 무주택 기간 등 청약가점이 자동 입력되도록 하는 통합 시스템이 시급하다”는 토로가 쏟아졌다.
이르면 11월 말부터 시행되는 새 청약제도도 서민을 위한다는 취지와 달리 일부 수요자에게만 혜택이 돌아간다는 반발을 사고 있다.
정부는 지난 9·21 대책을 통해 수도권 규제 지역 내 추첨제 물량 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 했다. 이미 지난해 8·2 대책 등을 통해 강화된 청약가점제로 당첨이 어려워진 1주택자는 이번 조치로 사실상 청약 시장에 발을 붙이기가 더욱 힘들어졌다.
이번에는 소득이 늘었거나 자녀가 성장해서 더 나은 집으로 이사하려는 수요까지 지나치게 억제한다는 불만이 쏟아졌다. 좁은 문을 뚫고 청약에 당첨된 1주택자가 6개월 이내에 집을 못 팔면 과태료를 매기기로 하는 등 처벌 수위가 과도하다는 비판도 나온다.
나이와 자녀 수에서 불리한 젊은 층은 젊은 층대로 혜택받기가 더 어려워졌다. 올 1~9월 서울에서 분양한 아파트에 당첨된 이들의 평균 청약가점은 58.4점. 지난해 평균(50.9점)보다 7.5점 높았고 경쟁률도 지난해 평균(13.4 대 1) 대비 2배 이상 높아졌다. 58점을 얻으려면 다양한 조합이 가능하다.
예컨대 무주택 기간 15년에 청약통장 가입 기간 4~5년이면서 배우자와 자녀 2명이 있어야 한다. 이는 대체로 40대 이상 부부여야 가능한 점수다.
신혼부부는 그들대로 불만이 많다. 정부가 신혼부부와 청년 주거 안정을 위한 각종 제도 개선을 추진하지만 번번이 논란에 휩싸이고 있다. 특히 최근에는 정부가 신혼 기간 중 한 번이라도 주택을 소유했던 신혼부부는 특별공급 대상에서 제외하겠다고 발표하면서 하루아침에 청약 자격이 없어진 신혼부부 반발이 거세졌다.
신혼부부 주거안정 지원 정책에 대한 불만은 이번이 처음은 아니다. 국토교통부는 지난 5월부터 신혼부부 특별공급 소득 기준을 이전보다 완화한 바 있는데 서울·수도권 분양 아파트 가격을 특별공급 기준 소득을 버는 신혼부부가 감당하기는 힘들다는 점에서 논란이 끊이지 않았다. 월소득이 전년도 월평균 도시근로자 소득의 100~120%(외벌이, 맞벌이 120~130%)인 신혼부부가 수억원에 달하는 주택을 분양받으려면 사실상 부모로부터 자금을 지원받는 경우에만 가능하기 때문이다.
자산 상황과 상관없이 소득 기준으로만 특별공급 대상을 한정하면서 부모에게서 물려받은 재산은 없지만 소득이 상대적으로 높은 이른바 ‘흙수저 정규직’ 신혼부부의 반발이 컸다. 일례로 지난 3월 서울 강남구에 공급된 ‘디에이치자이개포’는 분양가만 10억원이 넘는 신혼부부 물량(119가구)에 265명이 몰렸다. 대부분이 부모로부터 지원을 받은 신혼부부라 형평성 논란이 불거졌다.
좁아진 청약 문턱은 부작용을 낳았다. 최근 가족관계증명서 등을 위조해 가점을 부풀리는 수법으로 아파트를 당첨받아 부당이득을 챙겨온 공인중개사 등 334명이 경찰에 적발됐다. 앞서 지난 8월에는 위장결혼, 위장전입 등을 통해 243차례나 아파트를 분양받은 청약 사기단이 적발되기도 했다.
서울 여의도 아파트 재건축이 줄줄이 지연되면서 주민 반발이 커지고 있다. 사진은 여의도 시범아파트.
▷집값 오르는데 매매·전세대출 막혀
투기를 막겠다는 취지와 달리 강화된 대출 규제로 무주택 실수요자가 직격탄을 맞았다는 지적도 나온다. 투기 세력과 실수요층을 구분하지 않은 채 대출 규제책을 쏟아내면서 신규 대출 문턱은 높아지고 집값은 집값대로 오르면서 내집마련이 더 어려워졌기 때문이다.
정부는 지난해 8·2 대책을 통해 서울 전역, 세종, 경기 과천·광명·하남과 성남 분당구, 대구 수성구를 투기지역으로 묶고 주택담보대출 한도를 기존 집값의 60%에서 40%로 대폭 줄였다. 부부 합산 연소득 기준(7000만원 이하), 주택 매매가액(5억원 이하)을 충족한 무주택 가구에는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 10%포인트 높여주는 예외를 뒀다.
하지만 이들 지역 집값이 급등한 탓에 서민 실수요자 기준을 충족하기가 쉽지 않아졌다. 부동산114에 따르면 서울 아파트 평균 매매가격(중위가격)은 지난 8월 처음 8억원을 돌파했다가 한 달 뒤인 9월 8억2079만원을 기록했다.
보금자리론, 디딤돌대출, 공유형 모기지 등 서민 실수요자를 위해 마련된 정책대출도 녹록지 않기는 마찬가지다. 이들 정책대출 상품은 자격 조건에만 부합하면 서울에서도 집값의 최대 70%까지 대출받을 수 있다.
하지만 무주택 실수요자 입장에서는 연소득 기준을 충족해도 집값이 뛰어 대출을 받지 못하는 경우가 많다. 일례로 대출금리가 연 2%대로 저렴한 디딤돌대출로는 미혼 세대주가 서울에서 아파트를 사는 게 사실상 불가능에 가깝다. 무주택 부부는 집값 5억원 이하 주택에 대해 대출을 받지만 미혼 단독세대주(만 30세 이상)는 3억원 이하 주택 구입 때만 대출이 가능하다. 무주택 부부에게는 2억원인 대출 한도 역시 미혼 세대주에게는 1억5000만원으로 줄어든다.
이뿐 아니다. 11월부터는 총체적상환능력비율(DSR) 제도가 1년 유예 기간을 마치고 본격 도입된다. DSR은 서민 실수요자 여부와 무관하게 신규 대출 때 기존 주택담보대출뿐 아니라 마이너스 통장 등 신용대출까지 모두 살펴 대출 한도를 정하는 방식이다. 이미 전세대출을 받아 상환 중인 사람이라면 서민 실수요자라도 주택대출 한도가 더욱 줄어들 가능성이 크다.
[김경민 기자 kmkim@mk.co.kr, 정다운 기자 jeongdw@mk.co.kr / 사진 : 윤관식 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제1981호 (2018.10.31~11.06일자) 기사입니다]
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