"증권사, PF 부실 터지면 2兆 날린다"

국내 부동산시장에서 2010년 수준의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태가 발생할 경우 증권업계 손실 규모가 최대 2조2000억원에 달할 것이란 분석이 나왔다. 부동산PF 유동화 시장의 위험이 갈수록 커지고 있는 만큼 공시 강화 등 대책 마련이 필요하다는 지적도 제기됐다.자본시장연구원은 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 ‘국내 증권업 부동산PF 유동화 시장의 추이와 위험 분석’ 세미나에서 이 같은 연구 결과를 제시했다.PF는 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 부동산 등 개발사업에 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다. 국내 증권사들은 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행된 유동화증권에 유동성을 공급(매입 보장)하거나 유동성 및 신용공여를 제공(매입 확약)하는 등의 형태로 부동산PF 유동화 시장에 참여하고 있다.2010년대 중반 이후 부동산PF는 증권사 투자은행(IB) 부서의 주된 먹거리로 떠올랐다. PF 사업장 부실이 표면화하지 않는 이상 직접 현금 지출 없이도 계약당 3% 안팎의 수수료 수익을 챙길 수 있기 때문이다. 증권업 부동산PF 유동화증권 발행 잔액은 2014년 말 4조2000억원에서 지난해 말 14조7000억원으로 4년 새 3.3배로 늘었다. 같은 기간 부동산PF 유동화 시장에서 증권사가 차지하는 비중은 37.4%에서 54.9%로 높아졌다.하지만 지난 수년간 부동산시장이 과열 양상을 띠면서 증권업 부동산PF의 양적·질적 측면에서 위험도가 상승했다는 지적이 나온다. 이를 보여주는 대표적인 지표가 PF 사업장 시공사의 신용등급이다. 증권업 PF 사업장 시공사로 나선 건설업체 중 신용등급이 ‘A-’에서 ‘A+’ 사이로 비교적 양호한 회사의 비중은 2017년 상반기 49.7%에서 2018년 하반기 32.2%로 낮아졌다. 아예 신용등급이 매겨지지 않은 무등급 업체 비중은 25.7%에서 39.3%로 높아졌다. 그 결과 자본연이 산출한 증권사 부동산PF 채무보증 위험 점수는 2014년 평균 0.254점에서 지난해 3.01점으로 높아졌다.자본연은 이런 상황에서 2010년처럼 대규모 PF 부실 사태가 재발하면 채무 불이행(디폴트)에 의한 손실이 최소 1조700억원에서 최대 2조1900억원에 이를 것으로 추산했다.장근혁 자본연 연구위원은 “증권사 사업보고서에 부동산PF 관련 위험요인을 더 상세히 공시하는 한편 주식 채권 등 트레이딩 자산의 위험이 동시에 커지는 것을 고려한 레버리지 규제 등의 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.오형주 기자 ohj@hankyung.com

“증권사 부동산PF 위험 커져…부실 터지면 2조원 날린다”

국내 부동산시장에서 2010년 수준의 부동산프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태가 발생할 경우 증권업계 손실 규모가 최대 2조2000억원에 달할 것이란 분석이 나왔다. 부동산PF 유동화시장의 위험이 갈수록 커지고 있는 만큼 공시 강화 등 대책 마련이 필요하다는 지적도 제기됐다.◆증권사 부동산PF 위험도 ‘껑충’자본시장연구원은 21일 서울 여의도 금융투자협회에서 열린 ‘국내 증권업 부동산PF 유동화시장의 추이와 위험 분석’ 세미나에서 이 같은 연구결과를 제시했다.PF는 미래에 발생할 현금흐름을 담보로 부동산 등 개발사업에 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다. 국내 증권사들은 시행사 대출채권을 기초자산으로 발행된 유동화증권에 유동성을 공급(매입보장)하거나 유동성 및 신용공여를 제공(매입확약)하는 등 형태로 부동산PF 유동화시장에 참여하고 있다.2010년대 중반 이후 부동산PF는 증권사 투자은행(IB) 부서의 주된 먹거리로 떠올랐다. PF 사업장 부실이 표면화되지 않는 이상 직접 현금 지출 없이도 계약당 3% 안팎의 수수료 수익을 챙길 수 있기 때문이다. 자본연에 따르면 증권업 부동산PF 유동화증권 발행잔액은 2014년 말 4조2000억원에서 지난해 말 14조7000억원으로 4년 새 3.3배 늘었다. 같은 기간 부동산PF 유동화시장에서 증권사가 차지하는 비중은 37.4%에서 54.9%로 증가했다.하지만 지난 수년간 부동산시장이 과열 양상을 띠면서 증권업 부동산PF의 양적·질적 측면에서 위험도가 점점 상승했다는 지적이 나온다. 이를 보여주는 대표적인 지표가 PF 사업장 시공사의 신용등급이다. 증권업 PF 사업장 시공사로 나선 건설업체 중 신용등급이 ‘A-’에서 ‘A+’ 사이로 비교적 양호한 회사의 비중은 2017년 상반기 49.7%에서 2018년 하반기 32.2%로 하락했다. 아예 신용등급이 매겨지지 않은 무등급 업체 비중은 25.7%에서 39.3%까지 높아졌다.그 결과 자본연이 산출한 증권사 부동산PF 채무보증 위험점수는 2014년 평균 0.254점에서 지난해 3.01점으로 악화됐다. 이석훈 자본연 수석연구위원은 “대형증권사의 경우 위험점수가 대체로 0.1~0.2 수준으로 비교적 안정적인 반면 상당수 중소형사는 위험점수가 0.5 이상까지 높아졌다”고 설명했다.◆“부동산PF 위험 공시 강화해야”자본연은 부동산PF 유동화증권의 위험이 높아진 상황에서 2010년처럼 대규모 PF 부실사태가 재발할 경우 증권업계에 미치는 영향도 점검했다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 침체에 빠져들면서 2010년을 전후로 부동산PF 대출 비중이 컸던 저축은행 30여곳이 대거 파산하는 등 홍역을 치렀다.2010년 당시 은행 등 금융권 전체의 부동산PF 대출 평균 연체율은 약 13%였다. 이를 현재 증권업 부동산PF 자산에 적용할 경우 채무불이행(디폴트)에 의한 손실규모는 최소 1조700억원에서 최대 1조1700억원에 이를 것으로 자본연은 추산했다.자본연은 2010년 저축은행 평균 연체율(약 25%)을 적용할 경우엔 증권업 부동산PF의 디폴트 손실액은 최대 2조1900억원까지 커질 것으로 내다봤다. 이는 작년 말 기준 증권업계 자기자본의 5.5%에 해당한다. 증권사의 재무건전성 척도인 순자본비율(NCR)은 587%에서 538%로 49%포인트 가량 감소할 것으로 예상됐다.장근혁 자본연 연구위원은 “아직은 증권업 부동산PF 위험 노출도가 과도하게 높은 수준은 아니지만 상승추세를 보이고 있는 만큼 위험관리 시스템을 마련해야 한다”며 “증권사 사업보고서에 부동산PF 관련 위험요인을 보다 상세히 공시하는 한편, 주식·채권 등 트레이딩 자산의 위험이 동시에 커지는 것을 고려한 레버리지 규제 등 방안을 검토할 필요가 있다”고 덧붙였다.오형주 기자 ohj@hankyung.com

[식후땡 부동산] 문 대통령 "부동산은 자신있다"는데…시장은 불안요소만 가득

문재인 대통령이 지난 19일 '국민과의 대화'에서 "부동산 문제는 자신 있다"고 한 발언의 여파가 가시지 않고 있습니다. 시장에는 큰 영향이 없지만, 시장 참여자들은 부동산을 바라보는 시각차를 확실하게 인식했다는 입장입니다.문 대통령은 "역대 정부가 부동산 가격을 잡지 못한 이유는 부동산을 경기부양에 활용했기 때문"이라며 "정부에서는 성장률에 어려움을 겪더라도 부동산을 경기부양 수단으로 활용하지 않을 것"이라고 말했습니다. 또한 "그런 면에서 부동산 문제는 정부에서 잡을 자신이 있다"고 강조했습니다. 오늘은 문 대통령의 발언과 맞물려 부동산 시장의 현황을 알아보겠습니다. ◆"집값 하락했다"…서울 집값 '폭등'첫 번째 뉴스입니다. 문 대통령은 "현 정부 들어 대부분의 기간 부동산 가격을 잡아왔다"며 "전국적 가격이 하락했다"고 말했습니다. 임기 전반기인 2017년 5월부터 지난달까지 전국 주택 가격은 약 4% 상승했습니다. 이전 정권에 비하면 상승률이 낮은 편이지만, 서울 지역 집값만 놓고보면 얘기가 다릅니다. 서울의 집값은 취임 후 15.73%로 치솟았고, 강남구 아파트 가격은 22.26%에 올랐습니다. 평균으로 상승률이 낮은 이유는 지방 경제가 어려워지면서 집값이 하락했기 때문입니다.◆"더 강력한 대책 내놓겠다"…그동안 내놓은 것만도 17차례문 대통령은 "서울 쪽 고가 아파트 중심으로 부동산 가격이 상승하고 있는데 정부가 강도 높게 합동조사를 하고 있고 여러 (다른) 방안을 갖고 있다"며 "지금 방법으로 (가격을) 못 잡으면 더욱 강력한 여러 방안을 강구해서 반드시 잡겠다"고 얘기했습니다. 이번 정부는 실제로 총 17차례, 두 달에 한 번꼴로 부동산 대책을 내놓고 있습니다. 그럼에도 서울을 중심으로 집값은 계속 오르고 있습니다. ◆"전월세 시장도 매우 안정됐다"…전국 전셋값 2개월 넘게 상승중문 대통령은 "과거 미친 전월세 시장도 우리 정부 들어 매우 안정돼 있다"고 말했습니다. 그러나 전국 전셋값은 지난 9월 둘째 주부터 상승 반전해 10주 연속 상승하고 있습니다. 서울은 20주 연속, 수도권은 14주 연속 오르고 있습니다.문제는 교육개편안 발표로 전셋값이 불안 조짐을 보이고 있다는 겁니다. 또 정부가 도입하려는 전월세신고제나 계약갱신청구권 등도 전세가 상승에 불을 붙일 수 있다는 우려가 나옵니다. 계약갱신 청구권이 도입되면 집주인이 2년 뒤 임대료를 못 올릴 것을 대비해 미리 가격을 올릴 수 있어서입니다.◆"부동산 경기부양 수단으로 삼지 않겠다"…대규모 SOC 추진문 대통령은 "역대 정부는 경기부양을 위해 건설경기를 살리는 경우가 많았다. 사실 부동산만큼 경기부양 효과가 좋고 경제성장률 올리기에 좋은 게 없다"면서 "정부는 성장률이 어려움을 겪더라도 부동산을 경기부양 수단으로 삼지 않겠다”고 강조했습니다. 하지만 정부는 사회간접자본(SOC) 사업으로 경기를 부양하고 있습니다. 올 들어 국가균형발전(예비타당성조사 면제), 생활SOC, 노후 인프라 투자 등 총 104조원의 인프라 투자계획을 잇따라 발표했습니다. 올해 1월 발표한 예타면제 사업 24개의 규모는 23조원에 달합니다.◆수상한 주택 매매, 내년부터 정부가 확인 즉시 조사내년 2월부터 국토교통부가 실거래가 허위신고 등에 관한 집중 조사에 들어갑니다. 조사 과정에서 등기, 가족관계, 소득 등 각종 자료를 세밀하게 살펴볼 수 있도록 관련 규정도 마련했습니다. 시세 교란 행위를 하다 적발된 이들에겐 최대 3000만원의 과태료가 부과됩니다. 이를 위해 정부는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령·시행규칙 개정안을 마련하고 오는 12월30일까지 입법예고를 할 방침입니다.식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.